단독주택·꼬마빌딩은 기준시가로 신고하면 싸지 않나요?

이제는 기대하기 어렵습니다. 상속재산은 사망일 기준 시가로 평가하고(제60조), 사망일 전후 6개월 안의 매매·감정·수용·경매 가격이 시가가 됩니다. 아파트는 같은 단지·평형 거래가가 있어 할인 여지가 거의 없고, 거래가 드문 꼬마빌딩·단독주택·토지만 공시가격 같은 기준시가(제61조)로 신고할 수 있었습니다.

국세청은 이런 부동산을 직접 감정평가해 과세하고 있습니다. 2020~2024년 896건의 신고액 5.5조 원을 9.7조 원으로 매겼고, 2025년 1월 1일부터는 고가 단독주택·대형 아파트 등 주거용까지 대상을 넓혔습니다. 보도에 따르면 대상 기준도 신고액과 추정 시가의 차이 5억 원 또는 10% 이상으로 낮아졌습니다. 2025년 1분기 75건은 신고액 2,847억 원이 5,347억 원(+87.8%)이 됐고, 주택 증가율이 103.7%로 빌딩(79.4%)보다 높았습니다.

시세 60억·기준시가 40억 빌딩을 기준시가로 신고하면 산출세액은 12억 9천만 원이지만, 감정가 60억으로 결정되면 22억 9천만 원으로 약 10억 원이 늘어납니다. 이렇게 늘어난 세금에는 과소신고가산세가 붙지 않지만(국세기본법 제47조의3, 부정행위 제외) 본세는 내야 합니다.

국세청의 사후 감정평가는 소송으로 뒤집을 수 있나요?

다툴 여지는 좁아졌습니다. 서울행정법원은 2025년 12월 감정가를 시가로 쓰게 한 시행령 제49조 조항을 무효로 보고 164억 원 추가 부과를 취소했습니다. 그러나 대법원은 2026년 4월 2일(2025두35499) 이 조항이 무효가 아니라고 판단했습니다. 4월 30일(2024두61780)에는 평가기간이 지났더라도 법정결정기한 안에 감정하고 평가심의위원회를 거친 감정가 평균은 시가로 볼 수 있다고 했고, 8월 13일에는 같은 취지 판결 4건이 나왔습니다. 다만 평가기간 밖 감정가를 시가로 인정하려면 가격변동의 특별한 사정이 없을 것을 국세청이 입증해야 합니다.

현금은 공제도 받으니 무조건 유리한가요?

아닙니다. 금융회사에 맡긴 상태에서 인출 증빙을 남길 때만 유리합니다. 시행령 제19조는 공제 대상을 금융회사등이 취급하는 예금·주식 등으로 정하고 있고, 서울행정법원은 2025년 10월 외화에 대한 공제 부인을 적법하다고 판단했습니다. 인출해 집에 둔 현금은 상속재산으로 과세되면서도 공제는 받기 어렵습니다.

사망 전 인출도 추적됩니다.

• 추정 상속재산(제15조): 사망 전 1년 안 2억 원, 2년 안 5억 원 이상을 처분·인출하고 용도를 밝히지 못하면 상속재산으로 추정합니다. 현금·예금·유가증권, 부동산, 그 밖의 재산별로 따집니다.
• 계산(시행령 제11조): 미소명액에서 처분·인출액의 20%와 2억 원 중 적은 금액을 뺍니다. 1년 안에 3억 원을 인출하고 병원비 영수증이 1억 원이면 1억 4천만 원이 더해집니다.
• 사전증여 합산(제13조): 사망 전 10년 안에 상속인에게, 5년 안에 손주·사위 등에게 준 재산을 다시 더합니다.

1년에 1억 9,900만 원씩만 빼면 된다는 말도 틀립니다. 생활비·카드값까지 모든 인출액이 합산되고, 기준 미만이라도 자녀에게 건넨 사실이 드러나면 증여세가 과세될 수 있습니다. 반대로 서울행정법원(2024년 4월)과 대전고등법원(2014년)은 증빙으로 확인된 금액을 추정에서 뺐습니다. 영수증이 실제로 세금을 줄입니다.

부모님 집은 생전에 팔아 예금으로 두는 게 나은가요?

일률적으로 그렇지 않습니다. 아파트는 팔아도 평가액이 거의 같고, 늘어나는 것은 금융재산공제뿐입니다. 실무에서는 다음 네 가지를 비교해 판단합니다.

1. 양도세: 1세대 1주택 비과세 요건에 맞지 않으면 상속세를 줄이려다 양도세를 먼저 냅니다.
2. 늘어나는 공제: 15억 아파트라면 약 5,820만 원이 상한이고, 원래 상속세가 0원이면 혜택도 없습니다.
3. 매각대금 증빙: 판 돈의 사용처를 밝혀야 하는 부담이 생깁니다.
4. 시점: 건강이 나빠진 뒤 급히 팔고 돈을 옮기면 추정 규정에 걸리기 쉽습니다.

그대로 물려준다면 동거주택 상속공제(제23조의2)를 확인합니다. 10년 이상 동거한 무주택 자녀가 1세대 1주택을 상속받으면 주택가액의 100%를 한도 6억 원까지 빼 주며, 배우자는 대상이 아닙니다. 10억 아파트라면 일괄공제 5억과 합쳐 상속세가 0원입니다. 다만 미성년 기간은 10년에서 빠지고, 대법원은 2026년 별장도 주택 수에서 뺄 수 없다는 판단(2026두30743)과 요건을 엄격히 적용한 판단(2025두35882)을 확정했습니다.

감정가 신고도 검토할 만합니다. 상속받은 집을 팔 때 취득가액은 상속 당시 평가액이어서, 낮게 신고하면 양도세가 커질 수 있습니다. 배우자와 자녀가 10억 원을 받으면 일괄공제 5억과 배우자공제 최소 5억(제19조)으로 상속세가 0원인데, 이런 구간에서는 감정평가로 높게 신고하는 편이 유리할 수 있습니다.

그래서 무엇을 해야 하나요?

1. 재산 분류: 부동산과 금융재산으로 나눠 적고 금융재산공제액을 계산합니다.
2. 부동산 점검: 꼬마빌딩·단독주택·토지는 기준시가와 시세 차이가 5억 원 이상인지 보고, 차이가 크면 감정평가 신고를 검토합니다.
3. 인출 관리: 큰돈은 계좌이체로 옮기고 영수증을 보관하며, 가족에게 보낸 돈은 차용증이나 증여신고로 정리합니다.
4. 기한 신고: 사망한 달의 말일부터 6개월 이내 신고해 3% 공제를 받습니다. 세금이 0원이어도 신고하지 않으면 일괄공제 5억만 적용됩니다. 세금이 2천만 원을 넘으면 연부연납(최장 10년)을 신청할 수 있습니다.

세 줄로 정리합니다.

• 같은 금액이면 현금이 금융재산공제(한도 2억 원)만큼 상속세가 적습니다.
• 부동산의 기준시가 할인은 국세청 감정평가와 대법원 판결로 기대하기 어려워졌습니다.
• 현금의 이점은 금융회사에 맡긴 채 증빙을 남길 때만 유지됩니다.

본 글은 2026년 현행 세법 기준으로 작성되었으며, 개인 상황에 따라 적용이 달라질 수 있습니다.